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Subprime - Crisis hipotecaria con efectos duraderos

La caída del valor de las propiedades es el factor más temible para un aunmento en llos impagos hipotecarios. A dos meses de disparada la crisis - si es que podemos acordar como su inicio la abrupta caída bursátil de fines de julio tras la cual la FED tomo su primera iniciativa publica como fue el recorte de medio punto en la tasa de descuento - y dado que el proceso va para largo - un reciente informe del FMI lo ratifica proyectando sus efectos hacia el 2008 - conviene evaluar sus consecuencias.

Inicialmente el problema que hasta hoy subsiste y que esta profundizando la crisis es el de los impagos en hipotecas de alto riesgo en EE.UU. - de paso vale mencionar que los impagos parecen haber comenzado a extenderse también a las hipotecas prime, es decir a las de razonable riesgo -.
El segundo componente de la crisis en donde se ha exteriorizado con mas fuerza ha sido el proceso de contaminación de estos efectos en carteras bancarias y especialmente en los fondos de alto riesgo que llevaron a que volatilizara su valor al hacerse patente la incobrabilidad de las hipotecas tras lo cual se esfumo su liquidez en el mercado y llevaron a quebrantos a estas entidades. Las inyecciones de liquidez de los bancos centrales han tratado de mitigar este problema para evitar una estampida mayor de ventas a valores de liquidación de aquellos que intentaban desesperadamente salir de estos títulos. Esta ayuda tiene un costos que también han tratado de mitigar los bancos centrales disminuyendo por segunda vez la tasa de descuento en otro medio punto.

El simultáneo recorte de la tasa de interés que afecta a los deudores debería suponer en alguna medida un alivio en su situación, o al menos un cambio de expectativas que lleve a rescatar estos créditos negociando refinanciaciones con los acreedores - Bush claramente así lo sugirió en su mensaje de fin de julio - . En teoría esto llevaría a una estabilización de los impagos y a una mejora gradual a mediano plazo en la calidad de las carteras hipotecarias. Bien, sin embargo el problema de fondo y el indicador mas significativo del rumbo de esta crisis seguirá siendo el comportamiento de los indicadores del mercado inmobiliario (casas vendidas, nuevas, usadas, promesas de venta, actividad de la construcción y otros). Estos índices en EE.UU. siguen cayendo en forma preocupante y según las ultimas apreciaciones de los analistas no parecen que hayan tocado fondo. El componente del sector en el Indice Dow - DJ US Home Construction Index - viene cayendo desde febrero de 2007 hasta la fecha de un nivel cercano a los 800 puntos hasta haber perforado nítidamente el piso de los 400 puntos y en descenso.

Contemplando el comportamiento del desde una perspectiva mas amplia el mismo trepo desde un nivel inferior a los 400 puntos en 2003 hasta superar cómodamente los 1000 a mediados de 2005 iniciando una caída hacia los 500 puntos a mediados de 2006 seguida de un rebote hacia fin de este año que lo llevo a 800 puntos, desde donde viene bajando. En este ultimo tramo del recorrido algunas acciones de compañías constructoras han perdido el 70% y mas de su valor. El panorama se ensombrece mas aun al conocerse que existe un stock considerable de viviendas sin vender mas un numero no tabulado de compromisos de compra desistidos.

El verdadero problema estriba en que dado este panorama la caída del valor de las propiedades es el factor mas temible para un aumento en los impagos hipotecarios. Cualquier efecto favorable de posibles refinanciaciones empalidece ante este problema. Los deudores simplemente dejan de pagar cuando el valor de la deuda supera al de sus propiedades, además de haber perdido en el trayecto el monto de contado que invirtieron en la propiedad. Las ejecuciones hipotecarias (remates) por parte de las entidades crediticias en el mejor de los casos les permiten cobrar la mayor parte de la deuda o salirse con leves perdidas pero conforme mas remates se llevan a cabo con una demanda retraída y sin acceso al crédito - debido al temor instalado sobre este tipo de operaciones- mas caen los valores de las propiedades. La retención por parte de los acreedores de las propiedades para afectarlas al mercado de rentas (algo ajeno a su negocio pero una salida transitoria ante el problema podría morigerar el problema temporariamente pero dada la magnitud de los impagos y la dispersión geográfica de los tenedores de crédito a lo largo del mundo resulta probablemente inviable).

La situación es compleja y es probable que en todo este proceso de seguir cayendo el valor de las propiedades se acrecienten los impagos y aumenten los quebrantos de las entidades. Es por eso que el FMI advierte en su ultimo Informe de estabilidad financiera mundial sobre lo que será un proceso de corrección “dilatado” en el mercado de crédito y de consecuencias “profundas”. La mención a su vez de que no obstante “los grandes bancos disponen de capital suficiente para absorber las pérdidas” podría indicar que durante este proceso quedaran a la intemperie las entidades financieras de menor envergadura.

Referencias : El FMI prevé más turbulencias por la crisis del crédito … - Declaraciones del actual director egrente del FMI Rodrigo Rato. ElPais.es - 24/09/07

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